Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, belirli hukuki şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye sebebi olabilir. Ancak kiranın birkaç gün gecikmesi veya kiracıya ihtarname gönderilmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiraya verenin hangi hukuki yola başvurabileceği; kira sözleşmesinin süresine, ödeme tarihlerine, kira borcunun durumuna ve gönderilen ihtarlara göre belirlenir.
Kiranın geç ödenmesi nedeniyle tahliye, özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar yoluyla gündeme gelir. Kanunda öngörülen şartlarla kiracıya iki haklı yazılı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, ilgili kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Ayrıca kira borcunun ödenmemesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye ile İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre tahliye talepli icra takibi de değerlendirilebilir.
Peki, kirayı geç ödeyen kiracı nasıl çıkarılır, iki haklı ihtar hangi şartlarda oluşur ve tahliye davası ne zaman açılır? Bu yazımızda kiranın geç ödenmesi ve ödenmemesi nedeniyle başvurulabilecek hukuki yolları, dava sürelerini ve kiraya veren ile kiracının haklarını açıklıyoruz.
Kiranın Geç Ödenmesi Tahliye Sebebi Midir?
Evet, kiranın sürekli geç ödenmesi belirli şartlarda kiracının tahliyesine neden olabilir. Ancak kira bedelinin bir kez gecikmesi, kiraya verene doğrudan tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca, kanunda belirtilen kira süresi veya kira yılı içerisinde farklı aylara ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı yazılı ihtarda bulunulması ve süresinde tahliye davası açılması gerekir.
Kiracının geciken kira bedelini sonradan ödemesi de daha önce usulüne uygun şekilde yapılmış haklı ihtarı geçersiz hâle getirmez. Bununla birlikte ihtarın gönderildiği ve kiracıya ulaştığı tarih, borcun muacceliyeti ve ödemenin ne zaman yapıldığı önemlidir. Bu nedenle kirayı geç ödeyen kiracının tahliyesinde her olayın ödeme ve ihtar tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Kira Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Kiranın Geç Ödenmesi Sebebiyle Tahliyenin Şartları
Kiranın geç ödenmesi nedeniyle iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenen şartların gerçekleşmesi gerekir. Kiracının vadesi gelmiş kira bedellerini ödememesi nedeniyle farklı aylara ilişkin iki haklı yazılı ihtara sebep olması, ihtarların kanunda belirtilen kira süresi veya kira yılı içerisinde yapılması ve tahliye davasının süresinde açılması gerekir.
İki haklı ihtarın oluşması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiraya veren, kanunda öngörülen dönemin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir. İhtarların haklılığı değerlendirilirken kira bedellerinin ödeme tarihleri, borçların muacceliyeti, ihtarların içeriği ve kiracıya tebliğ edilme durumları önem taşır.
- Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi
Kiracının kira bedelini zamanında ödemesi, kira sözleşmesinden doğan temel yükümlülüklerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesine göre kira bedelinin ödeme zamanı öncelikle sözleşme hükümleri ve varsa yerel âdet dikkate alınarak belirlenir. Aksine bir sözleşme veya yerel âdet bulunmadığında kira bedeli, kural olarak her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir.
Kira bedelinin ödeme gününde ödenmemesi hâlinde kiraya veren, vadesi gelmiş ve ödenmemiş kira alacağı için yazılı ihtarda bulunabilir. Ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ihtarın haklı sayılması için yalnızca ödemenin gecikmesi yeterli değildir. Borcun muaccel olması, ihtarın yapıldığı tarihte ödenmemiş bulunması ve taraflar arasında ödeme zamanına ilişkin farklı bir uygulama oluşup oluşmadığı da değerlendirilmelidir.
- Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesinden Dolayı Haklı İhtar Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesine göre tahliye davasının açılabilmesi için kiracıya iki yazılı ihtar yapılmalıdır. İhtar, kira bedelinin kararlaştırılan tarihte ödenmemesinin ardından yapılmalıdır. Diğer bir deyişle ihtar kira bedelinin muaccel olması anından itibaren gönderilmelidir. Birden fazla kiracı bulunuyorsa ihtar, tüm kiracılara karşı yapılmalıdır.
Kira bedelinin ödeme tarihi kira sözleşmesinde kararlaştırılmışsa, ihtarın haklılığı kural olarak bu tarih esas alınarak değerlendirilir. Kiracının önceki aylarda kira bedelini gecikmeli ödemesi ve kiraya verenin bu ödemeleri kabul etmesi, sözleşmede belirlenen ödeme gününün kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Bununla birlikte tarafların ödeme tarihini sonradan açıkça veya örtülü biçimde değiştirdiklerinin anlaşılması hâlinde yeni ödeme düzeni dikkate alınır. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında kira sözleşmesi, banka ödeme kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar ve ödeme tarihine ilişkin anlaşmalar birlikte değerlendirilmelidir.
İhtar mutlaka yazılı olmalıdır ancak tanınan bir süre içinde kiranın ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin ya da tahliye talep edileceğinin belirtilmesi gerekmemektedir. Buna karşılık kira bedeli, kiranın hangi aya ait olduğu ve bunun ödenmesi gerektiği belirtilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi konusu ile ilgili hazırladığımız detaylı içeriği de ziyaret edebilirsiniz.
- Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtarların kanunda belirtilen süre içerisinde yapılması gerekir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar aynı kira süresi içerisinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmelidir. İhtarlar, farklı aylara ait ve muaccel olmuş kira bedellerinin ödenmemesine dayanmalıdır.
Örneğin, 20 Ekim 2026 tarihinde başlayan bir yıllık kira sözleşmesinde, kiracının Aralık 2026 ve Nisan 2027 aylarına ait kira bedellerini zamanında ödemediğini düşünelim. Kiraya verenin bu iki ayrı aya ilişkin usulüne uygun ve haklı yazılı ihtarlarda bulunması hâlinde, 20 Ekim 2027 tarihinde sona eren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşmenin tamamen sona ermesi beklenmez. Örneğin 18 aylık bir kira sözleşmesinde ilk 12 aylık kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın oluşması hâlinde, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Kalan altı aylık dönem de kanuni şartlar çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Ancak farklı kira dönemlerine ait ihtarlar, iki haklı ihtar şartını oluşturmak amacıyla bir araya getirilemez.
Kiranın Geç Ödenmesi Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır 2026?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının ne zaman açılacağı, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca, bir yıldan kısa süreli ve bir yıllık kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.
Örneğin, 24 Ekim 2026 tarihinde başlayan sekiz aylık bir kira sözleşmesinde, kiracının Ocak 2027 ve Nisan 2027 aylarına ait kira bedellerini ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sona erdiği 24 Haziran 2027 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir aylık dava açma süresi başlar. Sözleşmenin tüm süresinin dolması beklenmez.
Örneğin, 24 Şubat 2026 tarihinde başlayan dört yıllık bir kira sözleşmesinde, Mart 2026 ve Mayıs 2026 aylarına ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, ilk kira yılının sona erdiği 24 Şubat 2027 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
İki haklı ihtara dayalı tahliye davasında bir aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu nedenle tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığı değerlendirilirken ihtar tarihleri, kira yılının başlangıç ve bitişi ile dava açılacağına ilişkin bildirimler birlikte incelenmelidir.
Kiranın Geç Ödenmesi Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
Kiranın geç ödenmesi nedeniyle iki haklı ihtara dayanılarak açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca HMK’nın 10. maddesi gereğince sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir. Bu nedenle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de somut olayın şartlarına göre yetkili olabilir.
Tahliye davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu düzenlemenin istisnasını oluşturur.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi veya sürekli geç ödemesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar, borcun durumuna ve kira sözleşmesinin şartlarına göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında başlıca üç yöntem bulunmaktadır: -Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, -315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliye davası ile -İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibi.
Bu yöntemlerin ihtar, ödeme süresi, dava açma zamanı ve usul şartları birbirinden farklıdır. Örneğin iki haklı ihtara dayalı tahliyede kira döneminin sona ermesi ve kanuni sürede dava açılması gerekirken, temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya tanınan ödeme süresinde borcun ödenmemesi belirleyicidir. Tahliye talepli icra takibinde ise ödeme emrine itiraz edilip edilmemesine ve borcun süresinde ödenmesine göre süreç değişir. Bu nedenle kiracının kira borcunu ödememesi her durumda aynı tahliye yönteminin uygulanacağı anlamına gelmez.
Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatarak Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu yöntemle hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsili hem de gerekli şartların gerçekleşmesi hâlinde kiracının tahliyesi talep edilebilir. Takibin başlatılması üzerine icra dairesi tarafından kiracıya tahliye ihtarını da içeren ödeme emri gönderilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ödeme emrine itiraz süresi yedi gün, kira borcunu ödeme süresi ise otuz gündür. Bu süreler ödeme emrinin tebliğiyle başlar. Kiracı yedi gün içerisinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde kira borcunu ödemezse kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye talep edebilir. Tahliye, ödeme süresinin dolmasıyla kendiliğinden gerçekleşmez; mahkeme kararı gerekir.
Kiracının ödeme emrine süresinde itiraz etmesi hâlinde takip durur. Bu durumda kiraya verenin başvuracağı hukuki yol, itirazın kira sözleşmesine, imzaya, borcun miktarına veya ödemenin yapıldığına ilişkin olmasına göre değişir. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi bakımından İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b ve 269/c maddelerinde öngörülen şartlar değerlendirilir.
Kiracı otuz günlük ödeme süresi içerisinde kira borcunu tam olarak öderse, bu takip kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye şartı gerçekleşmez. Ancak ödeme emrinin tebliği, gerekli koşulların bulunması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi kapsamında haklı ihtar olarak değerlendirilebilir. Farklı aylara ait kira borçları nedeniyle aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarın oluşması durumunda, iki haklı ihtara dayalı tahliye davası ayrıca gündeme gelebilir.
Kiracı En Kolay Nasıl Çıkarılır? konusu hakkında bilgi almak için içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davası Açılması
Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde başvurulabilecek hukuki yollardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyedir. Kiracı, muaccel hâle gelen kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı ihtarla borcun ödenmesi için süre verebilir. İhtarda, tanınan süre içerisinde borcun ödenmemesi hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça bildirilmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanınması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde öngörülen genel süre en az 10 gündür. Bu süreler, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracı, kendisine tanınan süre içerisinde ihtara konu borcu usulüne uygun şekilde öderse bu ihtara dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye istenemez. Buna karşılık borcun süresinde ödenmemesi durumunda kiraya veren, sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu yola başvurulabilmesi için kira yılının sona ermesini beklemek gerekmez.
Temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye farklı hukuki şartlara tabidir. Kiracının borcunu ihtarda verilen süre içerisinde ödemesi, önceki haklı ihtarların Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi bakımından doğurabileceği sonuçları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu nedenle kiraya verenin hangi tahliye yoluna başvurabileceği, kira borçlarının ve ihtarların tarihleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kirayı Geç Ödeyen Kiracı Nasıl Evden Çıkarılır?
Kirayı sürekli geç ödeyen kiracı, iki haklı ihtar şartlarının oluşması hâlinde tahliye davasıyla çıkarılabilir. Ayrıca şartları varsa temerrüt nedeniyle tahliye veya tahliye talepli icra takibi yollarına başvurulabilir.
İki Haklı İhtar Nedir?
Kiracının farklı aylara ait kira bedellerini ödememesi nedeniyle aynı kira süresi veya kanunda belirtilen kira yılı içerisinde iki haklı yazılı ihtara sebep olmasıdır. TBK m. 352/2 uyarınca, gerekli şartlar gerçekleştiğinde tahliye davası açılabilir.
Kiracım Kirayı Ödemiyor, Ne Yapabilirim?
Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılabilir. Ayrıca şartlarına göre iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilir. Uygulanacak yöntem, kira borcuna ve ödeme tarihlerine göre belirlenir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Bir yıldan kısa süreli ve bir yıllık sözleşmelerde kira süresinin, daha uzun sözleşmelerde ise iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. TBK m. 353 kapsamında süresinde yapılan yazılı bildirim, dava açma süresinin uzamasını sağlayabilir.
Kiracı Kirayı Bir Gün Geç Öderse Tahliye Edilebilir mi?
Tek bir günlük gecikme, doğrudan tahliye sebebi değildir. Ancak kira borcunun vadesinde ödenmemesi haklı ihtara konu olabilir. Temerrüt nedeniyle tahliye için ayrıca kanuni şartların gerçekleşmesi gerekir.
İki Haklı İhtar Aynı Aya Ait Olabilir mi?
Hayır. İki haklı ihtarın farklı aylara ait ödenmemiş kira bedellerine dayanması gerekir. Aynı aya ilişkin iki ayrı ihtar gönderilmesi, iki haklı ihtar şartını sağlamaz.
Kiracı İhtardan Sonra Kirayı Öderse İhtar Geçersiz Olur mu?
Kural olarak hayır. Haklı ihtarın kiracıya ulaşmasından sonra yapılan ödeme, ihtarın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Ancak ödemenin ve tebliğin tarihleri önemlidir.
İhtar İlla Noterden mi Gönderilmelidir? İki Haklı İhtarda Noter Şart mı?
Hayır. TBK m. 352/2 kapsamında noter şartı bulunmamaktadır; ihtarın yazılı olması yeterlidir. Ancak ihtarın içeriğinin ve kiracıya ulaştığının ispatlanması gerektiğinden noter ihtarnamesi uygulamada tercih edilir. Şartları taşıyan icra ödeme emri de haklı ihtar sayılabilir.
İki Haklı İhtar İçin Kiracıya 30 Gün Süre Vermek Gerekir mi?
Hayır. İki haklı ihtarda ayrıca 30 günlük ödeme süresi verilmesi şart değildir. Ancak TBK m. 315 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle fesih için en az 30 günlük ödeme süresi tanınmalıdır.
Kira Borcu İçin İcra Takibi Başlatılırsa Kiracının Kaç Gün Süresi Vardır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliye talepli ödeme emrine itiraz süresi 7 gün, kira borcunu ödeme süresi ise 30 gündür. Borç süresinde ödenmez ve takibe itiraz edilmezse kiraya veren, kanuni süre içerisinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.
Kiracı 30 Gün İçinde Kira Borcunu Öderse Tahliye Davası Açılabilir mi?
TBK m. 315 kapsamında verilen sürede borç tamamen ödenirse bu ihtara dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye istenemez. Ancak önceki haklı ihtarlar mevcutsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları ayrıca değerlendirilebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. İki haklı ihtara dayalı tahliye davasından önce dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri ise bu zorunluluğun dışındadır.
Kira Sözleşmesi Bitmeden İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?
Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde mümkündür. Örneğin dört yıllık sözleşmenin ilk kira yılında iki haklı ihtar oluşmuşsa, ilk kira yılının sonunda kanuni sürede tahliye davası açılabilir.
Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
İki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle açılan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye talepli ilamsız icra takibinden kaynaklanan tahliye talepleri ise ilgili İcra Hukuk Mahkemesinde incelenir.
Kiranın geç ödenmesi nedeniyle tahliye konusunda hukuki desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, Burak Temizer Hukuk Büromuzun deneyimli İstanbul kira avukatı kadrosundan destek alabilirsiniz.
Sonuç
Sonuç
Kiranın geç ödenmesi nedeniyle tahliye, kira bedelinin gecikmesiyle kendiliğinden gerçekleşmez. Kirayı sürekli geç ödeyen kiracının tahliyesinde, iki haklı ihtar, temerrüt nedeniyle tahliye veya tahliye talepli icra takibi yollarından hangisinin uygulanabileceği somut olayın şartlarına göre belirlenir. Kira sözleşmesi, ödeme tarihleri, ihtarnameler ve dava açma süreleri bu süreçte belirleyici öneme sahiptir.
Kiraya veren açısından kira alacağının tahsili ve taşınmazın tahliyesi, kiracı açısından ise haksız tahliye taleplerine karşı hakların korunması dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektirir.
İstanbul Şişli’de faaliyet gösteren Burak Temizer Hukuk Bürosu, kira hukuku uyuşmazlıkları, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları, kira alacaklarının tahsili ve kiracı tahliyesi konularında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. İstanbul kira avukatı desteğine ihtiyaç duyuyorsanız, kira sözleşmeniz ve yaşadığınız uyuşmazlık hakkında hukuki değerlendirme yapılması için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.